PLUSVALÍA INMOBILIARIA

El dinero obtenido de la venta de una propiedad forma parte de las plusvalías (ganancia patrimonial) y pérdidas, y como tal, se grava bajo el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (I.R.P.F) con una tasa progresiva que varía del 19% al 26% dependiendo de la ganancia obtenida.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre la renta de la venta de mi propiedad?

La regla general establece que la plusvalía se determina por la diferencia entre el valor real de transmisión y el valor de adquisición. En otras palabras, debes restar el precio de compra del precio de venta.

Valor de Venta: Este es el monto real por el cual se realizó la venta, teniendo en cuenta el precio de venta de la propiedad y restando los gastos e impuestos relacionados con la venta, como la plusvalía municipal, la comisión de la agencia inmobiliaria, etc. En el caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva vivienda, el monto total obtenido de la venta se considerará como el valor de la venta menos el capital del préstamo, a la espera de la amortización.

Valor de Adquisición: Consiste en el monto real por el cual se adquirió la propiedad, que puede incluir los gastos e impuestos relacionados con la compra, como el IVA (I.V.A) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), así como el costo de las inversiones y mejoras realizadas en la propiedad. Debe restarse la depreciación, como por ejemplo si alquilaste la propiedad, en cuyo caso se debe deducir el ingreso total recibido del alquiler.

Según el monto obtenido:

• De 0 € a 6.000 €: Se gravará a una tasa fija del 19%.

• De 6.000 € a 50.000 €: Tendrá un impuesto sobre la renta del 21%.

• Entre 50.000 € y 200.000 €: Se gravará a una tasa fija del 23%.

• Ingresos obtenidos por encima de 200.000 €: Se gravarán al 26%. (Nuevo en 2021)

Sin embargo, existen ciertas deducciones fiscales disponibles:

Reinversión de la residencia habitual: Si vendes tu residencia principal para comprar otra, estarás exento de impuestos. La clave de esta exención fiscal es que solo se aplica a la residencia principal, no a las residencias secundarias. Además, dispones de un plazo de dos años para reinvertir. Si la cantidad reinvertida es inferior al total recibido de la venta, solo la parte proporcional de la plusvalía correspondiente al monto reinvertido estará exenta de impuestos.

Personas mayores de 65 años que venden su residencia habitual: En este caso, no hay requisitos adicionales para aplicar la exención.

Personas mayores de 65 años que utilizan las ganancias para contratar una renta vitalicia: Si la propiedad vendida no es la residencia habitual, es posible evitar el pago de impuestos si el dinero se utiliza para contratar una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 €.

No olvides la PLUSVALÍA MUNICIPAL cuando vendas una propiedad.

Para calcularla, solo se utiliza el valor catastral del terreno de la propiedad como base. Este valor se puede encontrar en el último recibo del I.B.I. (impuesto sobre bienes inmuebles), y dependiendo de los años que hayas sido propietario de la propiedad, el municipio aplicará su tasa de revalorización anual para determinar la plusvalía, sobre la cual se aplicará el impuesto municipal (específico de cada municipio). También existen posibles deducciones. Si has sido propietario de la propiedad durante 20 años o más, el coeficiente aplicado será el máximo establecido por el municipio.

Nota: Es decir, los precios de compra y venta no se consideran en el cálculo de este impuesto. Ya sea que compraste la propiedad hace 40 años o 20 años, pagarás la misma cantidad. Es fácil consultar con tu municipio para conocer el monto que tendrías que pagar si tu propiedad se vendiera en el año en curso.

DONACIÓN DE UNA PROPIEDAD también está sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Si, en lugar de vender tu casa, eliges donarla, es fácil olvidar el impuesto sobre la renta de las personas físicas. Sin embargo, la persona que recibe la propiedad debe declararla en el impuesto de sucesiones y donaciones. La persona que realiza la donación también tendrá que pagar el impuesto sobre la renta por la plusvalía inmobiliaria.