LICENCIA TURÍSTICA EN CATALUÑA.

La licencia turística permite a los propietarios de inmuebles registrarse y estar autorizados para alquilar su propiedad con fines turísticos. En los últimos años, la creciente demanda de alquileres vacacionales ha provocado una saturación del mercado en algunas ciudades de Cataluña. Para abordar este problema, la región ha impuesto restricciones en la concesión de estas licencias en ciertas áreas.

Decreto-ley 3/2023 de 7 de noviembre: Restricciones reforzadas

En 2023, se adoptó un decreto-ley para regular mejor las licencias turísticas. Esta legislación tiene como objetivo preservar el tejido social y proteger a los residentes permanentes de los impactos negativos de los alquileres turísticos. Según este decreto, algunas ciudades y barrios enfrentan restricciones severas. En estas áreas, ahora es imposible obtener una nueva licencia turística.

Lea el decreto oficial aquí

¿Qué ciudades están afectadas por el decreto-ley?

Las principales ciudades afectadas por este decreto son aquellas que experimentan una gran presión turística, donde la demanda de alquileres turísticos es especialmente alta. Aquí están las principales áreas impactadas por las restricciones:

• Barcelona: La capital catalana es una de las ciudades más afectadas por estas nuevas reglas. Algunas áreas de la ciudad, especialmente en el centro y los barrios turísticos, han visto suspendida la emisión de nuevas licencias.

• Girona: Aunque es menos turística que Barcelona, Girona también ha sido impactada por esta legislación. Algunas áreas del centro de la ciudad y del casco antiguo están sujetas a prohibiciones sobre la concesión de licencias turísticas.

• Tarragona: Al igual que Girona, Tarragona ha visto que algunas de sus áreas más populares, especialmente las cercanas a monumentos históricos, han sido excluidas de la concesión de nuevas licencias turísticas.

En la provincia de Tarragona, esta regulación afecta a 34 municipios: Alcanar, Altafulla, Amposta, Arbolí, Calafell, Cambrils, Capafonts, Cornudella de Montsant, Cubelles, Deltebre, El Perelló, El Vendrell, Falset, La Canonja, La Morera del Montsant, l’Ametlla de Mar, l’Ampolla, Margalef, Mont-roig del Camp, Mora la Nova, Pineda de Mar, Poboleda, Prades, Pratdip, Reus, Roda de Berà, Roquetes, Salou, Siurana, Tarragona, Torredembarra, Tortosa, Valls, Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant y Vila-Seca.

• Sitges: Esta ciudad costera, muy popular entre los turistas, también se encuentra entre las localidades donde no se pueden obtener nuevas licencias turísticas en ciertas áreas residenciales.

• Empordà: Aunque algunas ciudades más pequeñas de esta región noreste de Cataluña aún pueden emitir licencias, otras áreas específicas enfrentan restricciones.

Por qué estas restricciones?

El objetivo de estas restricciones es limitar el impacto del turismo masivo en las áreas urbanas y prevenir la gentrificación, donde los residentes son progresivamente desplazados de los barrios populares en favor de los alquileres turísticos. Este decreto también busca promover el acceso a la vivienda para los residentes permanentes y garantizar una calidad de vida aceptable en estas ciudades muy turísticas.

¿Qué significa esto para los propietarios e inversores?

Si tienes un proyecto de inversión en bienes inmuebles turísticos en Cataluña, es esencial estar informado sobre las zonas donde aún puedes obtener una licencia turística. En las ciudades afectadas por el decreto-ley, no podrás obtener una licencia para nuevas propiedades, pero podrían existir excepciones dependiendo de la ubicación geográfica y las características del inmueble.

Hasta ahora, el registro de apartamentos turísticos solo requería una solicitud, la posesión de la Cédula de Habitabilidad, que el inmueble estuviera amueblado y la presentación de una declaración responsable del propietario. A partir de ahora, la nueva regulación endurecerá los procedimientos para la concesión de licencias de actividad turística. Serán los municipios, a través de sus normas urbanísticas, los que determinarán el número de apartamentos turísticos autorizados. En cualquier caso, las licencias ya no serán indefinidas y se otorgarán por un periodo de cinco años, renovable por otros cinco años, si el planeamiento urbano lo permite.

¿Qué sucede con los apartamentos que ya tienen licencia?

En cuanto a los apartamentos turísticos existentes, la normativa establece un régimen transitorio. Así, los apartamentos turísticos que ya poseen la certificación requerida deberán renovar sus licencias en un plazo máximo de cinco años desde la entrada en vigor de este decreto y, en cualquier caso, si el municipio certifica que no hay suficientes terrenos para garantizar el acceso a la vivienda, deberán cesar su actividad.

Reglamento (UE) 2024/1028, adoptado por el Parlamento Europeo y el Consejo, también aborda la cuestión de los alquileres vacacionales a corto plazo.

Este reglamento busca resolver la falta de información confiable sobre estos servicios garantizando la identidad de los anfitriones y la duración de los alquileres, lo que permitirá a las administraciones evaluar mejor su impacto.

Para responder a este desafío, España ha adaptado su legislación introduciendo un sistema de registro único para los alquileres y una Ventanilla Única Digital, de acuerdo con la normativa europea. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana coordinará este sistema, mientras que el proceso de registro será gestionado por los registros de propiedad y bienes muebles (Registro de la Propiedad y en el de Bienes Muebles). Este enfoque garantiza la implementación efectiva del reglamento y asegura el cumplimiento de las normativas nacionales y locales.

Este reglamento asegura una aplicación uniforme y transparente, sin interferir en las competencias de las administraciones locales o regionales respecto a licencias o autorizaciones específicas.

Cuáles son las otras opciones para rentabilizar mi propiedad?

Si no puedes obtener una licencia de alquiler turístico en Cataluña, todavía existen varias opciones para alquilar tu propiedad, pero dependerá del tipo de alquiler que quieras ofrecer. Aquí tienes algunas alternativas posibles:

1. Alquiler a largo plazo (contrato de alquiler clásico)

Si no puedes obtener una licencia de alquiler turístico, siempre puedes alquilar tu propiedad a largo plazo, es decir, bajo un contrato de alquiler clásico de más de 12 meses (contrato de arrendamiento residencial). Este tipo de alquiler no requiere una licencia turística, pero está sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Deberás cumplir con las regulaciones de esta ley, que rige la duración del contrato, el depósito de garantía, la revisión del alquiler, las reparaciones, etc.

2. Alquiler de temporada (por períodos superiores a 31 días)

Si deseas alquilar tu propiedad por períodos más cortos, pero superiores a 31 días, esto se puede considerar un alquiler de temporada, que no está sujeto a las estrictas regulaciones de los alquileres turísticos. No necesitarás obtener una licencia de alquiler turístico en este caso.

Sin embargo, es importante asegurarte de cumplir con las normativas locales respecto a los contratos y de no ofrecer el alquiler por menos de 31 días.

3. Verificación de la legislación local

En Cataluña, cada municipio puede tener reglas diferentes respecto al alquiler turístico, dependiendo de la presión inmobiliaria local o de las normas urbanísticas. Asegúrate de consultar los reglamentos municipales de tu localidad para conocer las reglas específicas a seguir.

Algunos municipios pueden no ofrecer licencias de alquiler turístico en ciertas zonas, pero permiten el alquiler bajo otras condiciones.

4. Alquiler a trabajadores o estudiantes

También puedes alquilar tu propiedad a trabajadores o estudiantes por períodos más largos, como el alquiler de habitaciones. Esto generalmente requiere un contrato de alquiler a largo plazo, pero podría no estar sujeto a las mismas restricciones que el alquiler turístico.

5. Solicitar una excepción o una licencia especial (si aplica)

En algunos casos, si tienes una propiedad particular, puede ser posible solicitar una excepción especial ante las autoridades locales para obtener una licencia de alquiler turístico, aunque parezca difícil debido a la estricta regulación. Esto dependerá de los criterios específicos del municipio.

6. Consulta con un abogado o un experto inmobiliario

Si no estás seguro de las posibilidades legales o de los trámites a seguir, puede ser útil consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario o a un asesor local. Ellos podrán ayudarte a comprender tus opciones y determinar el mejor enfoque según tu situación específica.

Conclusión:

Si no tienes la posibilidad de obtener una licencia de alquiler turístico en Cataluña, el alquiler a largo plazo o de temporada (más de 31 días) sigue siendo la opción más sencilla y legal. Es esencial asegurarte de cumplir con las reglas locales y consultar con expertos legales si es necesario para evitar cualquier situación ilegal.