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Bien que la chose la plus courante soit d'associer une maison sur la plage avec des vacances, du soleil, la mer, bronzer au bord de sa piscine, aller au restaurant,... il ne faut pas oublier que les villes côtières en Espagne se sont positionnées comme les plus rentables pour investir, avec des rendements compris entre 5% et 7%.
Il y a différentes façons de tirer le meilleur parti de votre résidence secondaire. Tout cela pour assumer les dépenses générées par la maison, amortir une partie de l'hypothèque ou encore gagner de l'argent supplémentaire.
I. LOCATION TOURISTIQUE.
Vous pouvez louer votre bien à la semaine certains mois de l'année. En moyenne une villa 3 chambres avec piscine privée peut vous rapporter entre 15.000 € et 20.000 € la saison. Des facteurs tels que la capacité de couchage, la proximité de la mer, et avoir la clim par exemple peuvent influencer le prix mais surtout la durée de la location pour la saison touristique. Enfin comme pour la vente, avoir une jolie déco, faire de belles photos, c'est le succès assuré!
Pour ce faire, il vaut mieux passer par une agence de location qui se chargera de la publicité des entrées sorties, du ménage, des petits incidents, de répondre aux demandes des locataires, des déclarations, celle-ci vous prendra entre 20% et 30% sur le montant des locations.
Le plus dans le choix de ce type de location c'est que vous pouvez quand même profiter de votre petit coin de paradis en hors saison et que vous ne vous occupez de rien!
II. LOCATION ANNUELLE.
Vous pouvez aussi louer votre bien à l'année, certes vous gagnerez moins d'argent qu'en location saisonnière mais vous aurez l'esprit plus tranquille et une rentrée d'argent ainsi que des frais fixes tous les mois. De plus, à moins d'acheter un bien dans une grande ville où le marché de la location est régulé para la loi de septembre 2020*, vous pouvez en demander le montant que vous voulez!
Par exemple dans une petite ville de province de la Costa Dorada en juin 2021 les propriétés résidentielles à louer avaient un prix moyen de 6,73 € par mois et par mètre carré, soit environ 400 €/mois pour un appartement de 60 m2, et 874 €/mois pour une villa de 130 m2.
Vous pouvez louer votre bien par vous même ou passer par une agence qui prendra sa commission normalement 1mois de loyer (payé par le locataire), et vous pourrez demander jusqu'à 2 mois de garantie.
*La régulation des prix de location concerne les zones où les prix ont augmenté de plus de 20% entre 2014 et 2019, où le marché de la location est très tendu comme Barcelone ou des villes de plus de 20.000 habitants. La Generalitat établit alors un prix maximum auquel le bien peut être loué.
III. LOCATION SUR LES PLATEFORMES.
Vous pouvez aussi louer votre bien en passant par différentes plateformes telles que Airbnb, Booking ou HomeAway ( Vrbo) pour l'annoncer.
Pour la plateforme Airbnb par exemple vous aurez à payer entre 3% et 5% sur le prix que vous demandez. Vous pouvez demander un dépôt de garantie à vos clients, cette caution sert à couvrir les incidents survenus lors d'un séjour, comme un objet cassé, une clé non rendue… Vous pouvez aussi ajouter des frais de nettoyage, tout se règle sur la plateforme.
Vous serez payés à travers la plateforme à la fin du séjour de votre locataire.
Après si vous êtes sur place pour tout gérer c'est très bien, sinon il faut faire appel à un service de conciergerie qui s'assurera de prendre soin de vos locataires et de toute la logistique afférente aux réservations.
POUR DÉCLARER SES REVENUS LOCATIFS: La déclaration se fait avec le formulaire 210, on peut regrouper tous les locataires par trimestre en indiquant le code 35 pour la location saisonnière et 01 pour la location longue durée si les revenus correspondent au même payeur. La date limite de présentation et de paiement sont les 20 premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier par rapport aux revenus du trimestre précédent. Pour les résidents de l'Union Européenne de l'Islande et de la Norvège, le taux d'imposition est de 19 % et ils peuvent déduire les frais proportionnellement à la durée de location: taxe foncière, ordures ménagères, frais de communauté, les frais de réparation, assurance, internet,…
Pour les résidents hors de l'Union Européenne, d'Islande ou de Norvège, le taux d'imposition est de 24 % et ils ne peuvent pas déduire les frais.
EXEMPLE: Je prends le cas de Mr. Martin, français, non résident. Il a décidé de mettre sa villa en location.
Il l'a loué pour 18.000 € de début juillet jusqu'à fin septembre en 2020.
Tous les frais qu'il a eu pour cette période de location sont de 1.200 €
Base imposable: 18.000 – 1.200 = 16.800
Taux d'imposition: 19%
Montant à payer: 19% de 16.800 = 3.192 €
Du 1 au 20 octubre 2020 Mr. Martin aura présenté le formulaire 210 et aura dû payer 3.192 € pous sa saison de location.
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