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L'argent provenant de la vente d'un bien immobilier fait partie des plus-values et moins-values et à ce titre il est imposé à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques ( I.R.P.F) à un taux progressif qui varie de 19% à 26% selon le bénéfice.
Comment calculer l'impôt sur le revenu de la vente de mon bien immobilier?
La règle générale dit que la plus- value est déterminée par la différence entre les valeurs réelles de transmission et d'acquisition. En d'autres termes, vous devez soustraire le prix d'achat du prix de vente.
La valeur de vente est le montant réel pour lequel la vente a été effectuée, en tenant compte du prix de vente de la maison et en soustrayant les dépenses et les taxes associées à la vente, comme la plus-value municipale, la commission de l'agence immobilière. Dans le cas où le contribuable a signé une hypothèque pour acheter une nouvelle maison, alors le montant total obtenu lors de la vente sera considéré comme la valeur de la vente moins le principal du prêt en attendant l'amortissement.
La valeur d'achat est constituée du montant réel pour lequel le bien à la vente a été acquis, auquel peut s'ajouter le montant des dépenses et des taxes inhérentes à l'achat telles que la T.V.A ( I.V.A) ou l'Impôt de Transmission Patrimoniale (I.T.P), et le coût des investissements et des améliorations apportées à la maison. Vous devez soustraire les amortissements comme par exemple si vous avez loué votre bien alors vous devrez soustraire le revenu total reçu du loyer.
En fonction du montant obtenu:
De 0 € à 6.000 € seront imposés au taux fixe de 19%.
De 6.000 € à 50.000 € auront un impôt sur le revenu de 21%.
Entre 50.000 € et 200.000 € portera un taux fixe de 23%.
Les revenus obtenus au-delà de 200.000 € seront imposés à 26%. ( nouveau en 2021)
Mais l'on peut bénéficier de certains allègements fiscaux:
Réinvestissement de la résidence habituelle. Si vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre vous serez exonérés. La clef de l'exonération fiscale est qu'elle ne s'applique qu'à la résidence principale, pas aux résidences secondaires. De plus, vous disposez d'un délai de deux ans pour réinvestir. Lorsque le montant réinvesti est inférieur au montant total reçu lors de la vente, seule la part proportionnelle de la plus-value obtenue correspondant au montant réinvesti sera exclue de l'impôt.
Les personnes de plus de 65 ans qui vendent leur résidence habituelle. Dans ce cas, il n'y a aucune exigence supplémentaire pour appliquer l'exonération.
Les personnes de plus de 65 ans qui utilisent les bénéfices pour contracter une rente viagère. Si ce qui est vendu n'est pas la résidence habituelle, il est possible d'éviter de payer des impôts si cet argent est utilisé pour contracter une rente viagère avec un maximum de 240.000 €.
Il ne faut pas oublier la PLUS-VALUE MUNICIPALE lorsque l'on vend un bien immobilier.
Pour la calculer, seule la valeur cadastrale du terrain de la propriété est prise comme base. Elle peut être obtenue dans le dernier reçu de l' I.B.I (taxe foncière) et en fonction du nombre d'années pendant lesquelles vous avez possédé votre bien alors la municipalité appliquera son taux de revalorisation (annuel) pour obtenir le montant de la plus-value sur lequel la mairie applique son impôt ( propre à chaque mairie) et enfin il y a des déductions possibles. Si vous êtes propriétaire depuis 20 ans ou plus, le ratio appliqué sera le montant maximum appliqué par la mairie.
NB: Autrement dit, les prix d'achat et de vente ne sont pas considérés dans le calcul de cet impôt. Que vous ayez acheté votre bien il y a 40 ans ou 20 ans vous paierez le même montant. Il est facile de vous renseigner auprès de votre mairie pour vous renseigner sur le montant que vous auriez à payer si votre bien était vendu dans l'année en cours.
LA DONATION D'UN BIEN IMMOBILIER est également imposée dans l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Si, au lieu de vendre votre maison, vous choisissez d'en faire don, il est facile d'oublier également l'impôt sur le revenu des particuliers mais attention, celui qui reçoit le bien immobilier doit le déclarer dans l'impôt sur les successions et les donations. Mais celui qui en fait don aussi, il devra payer un impôt sur le revenu pour la plus-value immobilière.
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